Ferramenta gratuita
Quanto paga de mais-valias ao vender?
Vender por mais do que comprou não significa pagar imposto sobre a diferença toda. Há correção da inflação, despesas que abatem e, se era a sua casa, a possibilidade de não pagar nada caso reinvista.
Quando comprou
IMT, Imposto do Selo, escritura e registo pagos na altura.
Quando vende
Comissão de mediação, certificado energético e outros encargos.
Apenas obras dos últimos 12 anos e comprovadas com factura.
Reinvestimento
Abatido ao valor de realização para efeitos de reinvestimento.
A mais-valia soma-se aos seus outros rendimentos, por isso a taxa depende do total do ano. Se não souber, escolha o escalão do seu rendimento anual.
IRS estimado
14 985,00 €
sobre uma mais-valia de 81 000 €
- Valor de aquisição corrigido
- 192 000,00 €
- Mais-valia apurada
- 81 000,00 €
- Tributável (50% do saldo)
- 40 500,00 €
- IRS a pagar
- 14 985,00 €
- · Valor de aquisição corrigido pelo coeficiente 1,28 (ano de 2010).
- · Sem reinvestimento indicado. Reinvestindo noutra habitação própria e permanente nos 36 meses seguintes (ou nos 24 anteriores) a mais-valia pode ficar excluída.
Coeficientes provisórios
Os coeficientes de desvalorização da moeda são fixados por portaria publicada no ano da venda, normalmente em Novembro. Para 2026 ainda não foi publicada, pelo que este cálculo usa a Portaria n.º 382/2025/1, de 11 de novembro, referente a bens alienados em 2025. O valor final pode variar ligeiramente.
Valores indicativos. Estimativa para residentes fiscais em Portugal. A mais-valia é obrigatoriamente englobada com os restantes rendimentos, por isso a taxa real depende do seu IRS do ano. Este cálculo aplica uma taxa única à totalidade. Não substitui aconselhamento fiscal.
O que entra na conta
A mais-valia não é a diferença entre o que pagou e o que recebeu. Ao valor de aquisição aplica-se um coeficiente de desvalorização da moeda, que corrige a inflação desde o ano da compra. Quem comprou em 2005 vê o valor de compra multiplicado por 1,40. Depois abatem-se as despesas da compra e da venda, e as obras de valorização feitas nos últimos 12 anos, desde que tenha factura.
Do saldo que sobra, só metade é tributada, somando-se aos seus outros rendimentos do ano e sendo tributada à taxa do seu escalão de IRS.
Se o imóvel era a sua habitação própria e permanente e reinvestir noutra com o mesmo fim, nos 36 meses seguintes ou nos 24 anteriores, a mais-valia fica excluída na proporção do que reinvestir. O valor de referência é o preço de venda menos o empréstimo que amortizar.
Imóveis comprados antes de 1 de Janeiro de 1989 estão fora do regime: não pagam mais-valias em IRS.
Cada venda tem os seus detalhes. Fale comigo antes de assinar seja o que for.